Louer sa résidence secondaire : conseils, astuces et réglementations

Retrouvez le plaisir d’être propriétaire grâce à la location saisonnière de votre résidence secondaire

Une résidence secondaire qui n’est pas habitée va se dégrader et vous devrez d’autant plus vous en occuper. Vous vous demandez comment vous lancer dans l’aventure de la location de vacances : combien de semaines pourrez-vous louer votre bien ? Comment rédiger l’annonce de location et quel intermédiaire choisir ?

Louer en été, un choix à faire en famille

En Bretagne et dans les Pays de la Loire, la location de maisons, gîtes, villas, appartements meublés fonctionne surtout entre le 15 juillet et le 15 août. Normal, il faut beau, mais pas trop chaud et tout le monde est en vacances. C’est donc la période la plus propice pour louer votre bien, à condition que votre famille n’ait choisi exactement ces dates. C’est un choix crucial, à discuter en famille. Et si cette année, vous ne veniez que 15 jours ?

Si l’été est plus propice à la location, sachez que de nombreuses familles étendues / recomposées cherchent à se loger pour Noël et louent de grandes maisons avec plusieurs chambres à coucher à cette période. Vous pouvez aussi louer durant toute l’année si vous acceptez d’héberger un tournage ou une réunion professionnelle.

Si vous voulez louer en dehors des vacances scolaires, comptez sur celles des voisins européens !

Louer un bien adapté aux exigences croissantes des locataires

Vous trouvez votre résidence secondaire confortable et n’avez pas remarqué l’âge des canapés ? Pour bien louer, il faut adapter le niveau de confort. La piscine, idéalement chauffée, est l’argument principal, même en bord de mer, ainsi que la place de parking ou le garage.

Estimer le montant du loyer

Pour fixer le loyer de la maison ou de l’appartement que vous louez en tant que résidence secondaire, visitez les agences immobilières spécialisées de votre région et regardez les annonces en ligne. Les prix varient selon :

• L’attractivité de l’emplacement, le « face mer » étant au top, avec la « vue mer » qui enchaîne sur toute vue agréable
• Le nombre de couchages – n’hésitez pas à les multiplier en aménageant un espace « colo » sous le toit avec de multiples lits superposés
• Les attractions particulières comme une piscine, des jeux enfants, etc.
• La présence d’un parking
• La proximité des plages, des commerces et des transports

Comment éviter les objets cassés et les vols ?

La grande majorité des locataires est sérieuse et vous rendra votre bien en bon état. La bonne volonté n’empêche cependant pas les accidents. Par ailleurs, les conceptions autour de la propreté peuvent beaucoup varier. Certains vous laisseront de la vaisselle sale dans l’évier, tandis que d’autres s’excuseront de n’avoir pas vidé le lave-vaisselle. Prévoyez toujours un prix pour le ménage final, car il faudra intervenir entre deux locataires.

Nos 10 conseils pour louer votre résidence secondaire en toute sécurité

• Désencombrez ! Moins de bibelots, c’est moins de casse ou de possibilité de « perdre » des objets auxquels vous teniez. Laissez le service le plus simple et robuste à disposition des locataires et rangez les verres en cristal.
• Verrouillez une chambre ou une armoire qui abritera les objets qui vous sont chers
• Prévenez toujours votre assureur de la possibilité d’une location
• Installez une boîte à clefs, qui évite d’attendre des locataires tardifs
• Rédigez un mode d’emploi des principaux équipements. Ne serait-ce que pour indiquer qu’il faut ouvrir la trappe de la cheminée avant d’allumer le feu….

Pour limiter les surprises, vous pouvez refuser les groupes de jeunes actifs qui fêtent un anniversaire pendant un week-end prolongé…

Le contrat de location

Si vous postez votre résidence secondaire sur une plateforme internationale, les conditions générales sont définies par cette dernière. Elle interviendra aussi en cas de désaccord entre les deux parties, et demande généralement de la part des locataires un paiement total avant leur arrivée. Ils prennent une part importante du revenu global, mais ont l’avantage d’éliminer le risque que le locataire se désiste au dernier moment.

D’autres sites ne jouent pas ce rôle d’intermédiaire, et c’est donc à vous d’éditer et de faire signer un contrat de location. Il existe de nombreux exemples à télécharger sur internet.

Les arrhes et les acomptes

Rien ne vous interdit de réclamer le paiement intégral du loyer à la réservation, comme le font certaines plateformes. Néanmoins, en pratique, les propriétaires réclament des arrhes ou un acompte au moment de la réservation. Ces dernières représentent environ 25 % du montant total de la location. Le solde sera versé lors de la remise des clefs et de l’entrée dans les lieux.

La distinction entre arrhes et acomptes – et les conflits liés – tient surtout de la possibilité d’annuler ou non jusqu’à une certaine date, et de devoir payer l’intégralité de la réservation ou non. Nous vous conseillons dans tous les cas de déterminer une date claire et maintes fois répétée où une rétractation demeure possible.

Agence de location ou plateforme d’annonces internationale ?

Abritel, AirBnB, Amivac, Homelidays, PAP Vacances, les agences immobilières de votre commune bretonne… Les sites de location vacances entre particuliers se multiplient. Chacune a ses avantages et inconvénients. Voici un tableau comparatif des avantages proposés par une agence locale et par une plateforme internationale.

La location saisonnière sans peine avec hoomy

Faire appel à une agence de location bretonne doublée d’une conciergerie est la solution idéale pour tous les propriétaires qui ne veulent pas ou ne peuvent pas se rendre sur place et continuer leurs propres vacances ou activités. Notre partenaire hoomy assure la gestion locative de votre bien : rédaction et diffusion de votre annonce de location, prise en charge des demandes, gestion des locataires (cautions, acomptes, modalités d’arrivée, etc.), gestion des avis.

Comment déclarer mes revenus issus de la location de ma résidence secondaire aux impôts ?

Il existe deux régimes fiscaux pour les revenus des locations saisonnières, le régime du forfait et le régime du réel. Le premier est très simple, le second nécessite souvent l’aide d’un spécialiste lors de la déclaration.

Le régime du forfait (appelé également régime de la « micro-entreprise » ou « micro-bic »)

Le régime forfaitaire consiste en l’application d’un abattement sur vos recettes annuelles (loyers plus charges).
Dans ce cas, les revenus locatifs sont à déclarer sur le formulaire 2042 C PRO, case « 5ND » pour les locations saisonnières « classiques », case « 5NG » pour les locations saisonnières classées.
Ce régime s’applique jusqu’à un plafond qui varie tous les ans, mais qui se situe généralement en dessous de 80 000 euros. Seulement 50 % des sommes perçues sont imposables.
Si vous louez un gîte rural classé « meublé de tourisme », une location classée « meublé de tourisme », vous bénéficiez d’un régime fiscal plus avantageux : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71 %

Le régime du réel

Le régime réel consiste à déduire de vos recettes annuelles l’ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel. Vous pouvez notamment déduire :

• les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location ;
• les charges se rattachant à la location (frais d’annonces par exemple) en totalité.

Le choix du régime du réel demande souvent une aide d’un professionnel de la fiscalité immobilière.
Les réglementations sur la location de meublés de tourisme non professionnelle changent tous les ans ! Ainsi la nouvelle loi sur la location saisonnière 2023 interdit-elle de louer des passoires thermiques… À vous de vous informer.