Plus-value d’une résidence secondaire : tout ce qu’il faut savoir

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Contrairement à celle réalisée lors de la cession d’une résidence principale, la plus-value d’une résidence secondaire est imposable sur le revenu. Si vous envisagez de vendre votre maison de vacances, mieux vaut prévoir le montant de l’impôt que vous aurez à payer. Néanmoins, il existe des cas d’exonération.

 

Comment calculer une plus-value ?

La plus-value est le bénéfice que vous tirez de la vente de votre résidence secondaire. Si vous vendez votre maison de vacances plus cher que vous ne l’avez achetée, vous réalisez une plus-value. Il existe deux types de calcul de la plus-value : la plus-value brute et la plus-value nette.

 

Calcul de la plus-value brute

Le calcul de la plus-value brute sur une résidence secondaire correspond au prix de vente corrigé moins le prix d’achat corrigé.

  • Le prix d’achat corrigé intègre le prix d’achat de votre résidence secondaire, plus les charges et indemnités versées au vendeur, plus les frais de notaire, plus le coût des travaux éventuels réalisés dans le logement.
  • Le prix de vente corrigé inclut le prix de vente ainsi que les charges et indemnités payées par l’acquéreur (mentionnés dans l’acte de vente), moins les frais liés à la cession (les diagnostics obligatoires, par exemple), moins la TVA.

 

Calcul de la plus-value nette

La plus-value nette correspond à la plus-value brute à laquelle on soustrait des abattements en fonction de la durée de détention de la résidence secondaire. Plus vous gardez votre maison de vacances pendant longtemps, plus l’abattement augmente. Le taux d’abattement diffère selon le type de taxe : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

 

L’abattement au titre de l’impôt sur le revenu est de :

  • 6 % par an au-delà de la 5e année de détention et jusqu’à la 21e ;
  • 4 % pour la 22e année de détention révolue.

Abattement au titre de l’impôt sur le revenu selon la durée de détention de la résidence secondaire
Durée de détention / Abattement

  • Entre 0 et 5 ans / 0%
  • 6 ans / 6%
  • 7 ans / 12%
  • 8 ans / 18%
  • 9 ans / 24%
  • 10 ans / 30%
  • 11 ans / 36%
  • 12 ans / 42%
  • 13 ans / 48%
  • 14 ans / 54%
  • 15 ans / 60%
  • 16 ans / 66%
  • 17 ans / 72%
  • 18 ans / 78%
  • 19 ans / 84%
  • 20 ans / 90%
  • 21 ans / 96%
  • 22 ans / 100%

Pour obtenir la plus-value nette imposable au titre de l’impôt sur le revenu, vous devez multiplier la plus-value brute par le taux d’abattement qui correspond au nombre d’années de détention, multiplié par le nombre d’années de détention.

 

Par exemple, si vous réalisez une plus-value de 15 000 € pour une maison de vacances que vous possédiez depuis 15 ans, le calcul est le suivant : 15 000 x (6 % x 10). L’abattement au titre de l’impôt sur le revenu est de 9 000 € et la plus-value nette imposable au titre de l’impôt sur le revenu est de 6 000 €.

Vous n’aurez pas d’impôt sur le revenu à payer sur la plus-value de votre résidence secondaire si vous la vendez au bout de 22 ans. Toutefois, vous aurez encore des prélèvements sociaux à payer pendant 8 ans.

 

L’abattement au titre des prélèvements sociaux est de :

  • 1,65 % par an au-delà de la 5e année de détention et jusqu’à la 21e ;
  • 1,60 % pour la 22e année de détention ;
  • 9 % par an au-delà de la 22e année.

Abattement au titre des prélèvements sociaux selon la durée de détention de la résidence secondaire
Durée de détention / Abattement

  • Entre 0 et 5 ans / 0%
  • 6 ans / 1,65%
  • 7 ans / 3,30%
  • 8 ans / 4,95%
  • 9 ans / 6,60%
  • 10 ans / 8,25%
  • 11 ans / 9,90%
  • 12 ans / 11,55%
  • 13 ans / 13,20%
  • 14 ans / 14,85%
  • 15 ans / 16,50%
  • 16 ans / 18,15%
  • 17 ans / 19,80%
  • 18 ans / 21,45%
  • 19 ans / 23,10%
  • 20 ans / 24,75%
  • 21 ans / 26,40%
  • 22 ans / 28%
  • 23 ans / 37%
  • 24 ans / 46%
  • 25 ans / 55%
  • 26 ans / 64%
  • 27 ans / 73%
  • 28 ans / 82%
  • 29 ans / 91%
  • 30 ans / 100%

Pour obtenir la plus-value nette imposable soumise aux prélèvements sociaux, vous devez multiplier la plus-value brute par le taux d’abattement qui correspond au nombre d’années de détention, multiplié par le nombre d’années de détention.

Par exemple, si vous réalisez une plus-value de 15 000 € pour une maison de vacances que vous possédiez depuis 15 ans, le calcul est le suivant : 15 000 x (1,65 % x 10). L’abattement au titre des prélèvements sociaux est de 2 475 €. La plus-value nette imposable soumise aux prélèvements sociaux est de 12 525 €.

Si vous vendez votre résidence secondaire au bout de 30 ans de détention, vous n’aurez pas à payer de prélèvements sociaux sur la plus-value.

 

Montant de l’impôt sur la plus-value d’une maison secondaire

Pour la plus-value nette d’une résidence secondaire, le taux d’impôt sur le revenu est de 19 % et le taux de prélèvements sociaux est de 17,2 %. Le calcul du montant de l’impôt est ainsi le suivant :

plus-value nette imposable au titre de l’impôt sur le revenu x 19 % + plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux x 17,2 %

Par exemple, si vous réalisez une plus-value de 15 000 € pour une maison de vacances que vous possédiez depuis 15 ans, la plus-value nette soumise à l’impôt sur le revenu est de 6 000 € et la plus-value nette imposable soumise aux prélèvements sociaux est de 12 525 €. Le calcul de l’impôt est donc le suivant : (6 000 x 19 %) + (12 525 x 17,2 %) = 3 294,3. Le montant de l’impôt sur la plus-value est de 3 294,30 €.

 

Taxe sur les plus-values immobilières élevées

En 2013, l’État a mis en place une surtaxe sur les plus-values immobilières dites élevées, c’est-à-dire dépassant
50 000 €. Comprise entre 2 % et 6 %, cette taxe s’applique sur la plus-value nette imposable et vient s’ajouter à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Elle ne concerne pas les ventes exonérées.

 

Le barème est le suivant :

Montant de la plus-value / Assiette de la surtaxe

  • Entre 50 001 et 60 000 € / 2 % x PV – (60 000 – PV) x 1/20
  • Entre 60 001 et 100 000 € / 2 % x PV
  • Entre 100 001 et 110 000 € / 3 % x PV – (110 000 – PV) x 1/10
  • Entre 110 001 et 150 000 € / 3 % x PV
  • Entre 150 001 et 160 000 € / 4 % x PV – (160 000 – PV) x 15/100
  • Entre 160 001 et 200 000 € / 4 % x PV
  • Entre 200 001 et 210 000 € / 5 % x PV – (210 000 – PV) x 20/100
  • Entre 210 001 et 250 000 € / 5 % x PV
  • Entre 250 001 et 260 000 € / 6 % x PV – (260 000 – PV) x 25/100
  • Supérieur à 260 000 € / 6 % x PV

 

Valoriser les travaux pour diminuer la plus-value

Comme indiqué dans la section concernant le calcul de la plus-value sur la vente de votre maison secondaire, vous pouvez intégrer le coût des travaux de construction, d’aménagement, d’amélioration. Vous pouvez aussi intégrer certaines dépenses comme les frais de voirie et de raccordement au réseau. Il existe toutefois quelques règles à suivre :

  • les travaux doivent avoir été réalisés après l’achèvement de la construction ou après l’achat de votre résidence secondaire ;
  • les travaux d’entretien et de réparation ne sont pas pris en compte ;
  • les travaux réalisés par vous-même ou à titre gracieux ne sont pas pris en compte ;
  • les dépenses locatives ne sont pas prises en compte ;
  • les dépenses déjà déduites de votre revenu imposable ne sont pas prises en compte ;
  • vous devez présenter les justificatifs des travaux (factures).

Si vous ne retrouvez pas les factures, vous pouvez majorer le prix d’achat de votre maison de vacances de 15 % à condition que vous en soyez propriétaire depuis plus de 5 ans.

Si vous ne retrouvez pas les factures, vous pouvez majorer le prix d’achat de votre maison de vacances de 15 % à condition que vous en soyez propriétaire depuis plus de 5 ans.

Abattement exceptionnel de l’impôt sur la plus-value de résidence secondaire

Dans certains cas, vous pouvez profiter d’un abattement exceptionnel sur votre plus-value.

  • Un abattement de 70 % si votre résidence secondaire est située dans une zone tendue (zone A ou A bis définies à l’article R.304-1 du Code de la construction et de l’habitation) et si l’acheteur s’engage à démolir la maison pour construire des bâtiments d’habitation collectifs ;
  • Un abattement de 70 % si votre résidence secondaire est située dans une zone couverte par une grande opération d’urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire. Si l’acheteur s’engage à démolir la maison pour construire des bâtiments d’habitation collectifs, dont au moins 50 % de logements sociaux, l’abattement est de 85 %.

 

Exonération de la plus-value de résidence secondaire

Hormis la durée de détention supérieure à 30 ans, il existe des cas dans lesquels vous n’aurez pas à payer d’impôt sur la plus-value après avoir vendu votre résidence secondaire.

Exonération liée à la vente de la résidence secondaire

La plus-value de votre résidence secondaire sera exonérée dans les cas suivants :

  • vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 ans précédant la vente ;
  • vous utilisez le fruit de la vente de votre maison de vacances dans les 2 ans pour acheter ou faire construire votre résidence principale.

Si vous n’utilisez qu’une partie du fruit de la vente, l’exonération est proportionnée à la fraction du prix de vente utilisé.

 

Exonération en fonction du vendeur

L’exonération de la plus-value sur votre résidence secondaire s’applique dans les cas suivants :

  • vous ne résidez pas en France ;
  • vous résidez dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés, et votre revenu fiscal n’excède pas 25 839 € pour la première part de quotient familial pour l’année 2018 pour une cession effectuée en 2020 ;
  • vous bénéficiez d’une pension de vieillesse ou possédez une carte mobilité inclusion, et votre revenu fiscal de référence est au maximum de 10 988 € pour la première part de quotient familial pour l’année 2018 pour une cession effectuée en 2020.

 

Exonération en fonction de l’acheteur

Selon le profil de l’acquéreur de votre résidence secondaire, l’exonération de la plus-value peut s’appliquer. C’est le cas si l’acheteur est un organisme en charge du logement social ou un opérateur privé qui s’engage à construire ou achever des logements sociaux.

 

Cession inférieure à 15 000 €

Si le prix de vente de votre résidence secondaire est inférieur à 15 000 € pour une personne seule et 30 000 € pour un couple, la plus-value est exonérée d’impôt.

 

Expropriation

La plus-value de la cession de votre résidence secondaire dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique prononcée en vue d’une expropriation peut être exonérée totalement. C’est le cas si vous utilisez au moins 90 % de l’indemnité dans les 12 mois pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une habitation ou d’un local professionnel. Cette exonération s’applique également dans le cas d’une vente dans le cadre d’un droit de délaissement prévu aux articles L.152-2, L.311-2, L. 424-1 du Code de l’urbanisme et L. 515-16-3 du Code de l’environnement.