Louer
sa résidence secondaire :
comment faire ?

Financer ses charges, ses impôts et ses frais d’entretien, faire vivre une maison qui ne serait, sinon, que peu ouverte dans l’année, et pourquoi pas dégager un petit bénéfice.

Louer sa résidence secondaire a tout du bon plan ! Mais que faut-il savoir pour mettre son logement de vacances sur le marché de la location de courte durée ?

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Louer sa résidence secondaire :
pourquoi ?

Inoccupée une partie de l’année, votre résidence secondaire vous occasionne des frais : charges, impôts, entretien… Une bonne raison de la proposer à la location sur de courtes périodes (le maximum autorisé étant de 90 à 120 jours par an selon les régions) ! Le système a connu une véritable success-story ces dernières années avec l’émergence des plateformes web de mise en relation. L’engouement a été réel, notamment pour les biens situés dans les grandes villes ; mais la crise sanitaire du Covid-19 est venue bousculer ce marché en pleine ascension. Depuis un an, les locataires se tournent en effet davantage vers les maisons et les destinations moins citadines : c’est la revanche de la mer, de la montagne et de la campagne, des zones où abondent les résidences secondaires… vides une partie de l’année !

Louer votre résidence secondaire a avant tout pour but de couvrir les charges et les frais liés au bien : impôts, frais fixes… Vous pouvez également vous dégager un bénéfice : une rentrée d’argent toujours bienvenue. Enfin, parmi les avantages secondaires à la location de votre bien : une plus-value à la revente potentiellement non négligeable ! En effet, afin de rendre votre résidence secondaire plus attrayante pour les locataires potentiels, vous devrez sans doute y faire réaliser des travaux d’amélioration : pièces d’eau modernes et fonctionnelles, équipements de loisirs de type piscine ou salle de sport, home cinéma… Des options qui font souvent la différence pour les vacanciers, mais également auprès des futurs acheteurs.

Attention toutefois : la plus-value sur les résidences secondaires est soumise au paiement d’un impôt à hauteur de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour en être exonéré, vous devrez posséder votre maison secondaire depuis plus de 15 ans ou bien la vendre pour financer l’achat d’une résidence principale.

Les démarches à effectuer pour la location de votre résidence secondaire

Pour mettre en location votre maison secondaire et la transformer en meublé de tourisme (la dénomination officielle), vous devez vous prêter à certaines démarches :

Déclarer votre meublé de tourisme auprès de la mairie de la commune. Selon les municipalités, les procédures seront différentes :

À Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours, une demande d’autorisation de changement d’usage du logement doit être déposée. À défaut, vous encourez jusqu’à 50 000 € d’amende ! Ensuite, vous pouvez procéder à la déclaration de votre meublé de tourisme et obtenir ainsi un numéro de déclaration.

Dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants, la déclaration du bien doit être faite préalablement à la demande de changement d’usage. Elle s’effectue en ligne. Attention : en l’absence de déclaration, vous encourez une amende de 450 €.

Partout ailleurs, la simple télédéclaration du logement est suffisante.

Demander votre inscription au fichier Sirene de l’INSEE pour obtenir un numéro de SIRET, indispensable pour remplir votre déclaration de revenus.
Enfin, vous renseigner, si votre résidence secondaire fait partie d’une copropriété : certains règlements ne vous permettent pas de louer votre bien.

Location de résidence secondaire : la fiscalité

Les revenus que vous tirez de la location saisonnière de votre résidence secondaire sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux cas de figure s’offrent à vous :

La location de votre résidence secondaire vous rapporte jusqu’à 32 600 € par an : vous pouvez prétendre au régime fiscal du micro-BIC grâce auquel vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50 % sur les revenus déclarés. Mais attention : si le total de vos charges, par exemple les intérêts du prêt immobilier ayant servi à financer l’achat de la résidence secondaire, est supérieur de 50 % aux revenus perçus hors taxes, ce choix n’est pas le plus judicieux.
Si vous percevez plus de 32 600 € par an ou que vos charges sont supérieures de 50 % à vos revenus, mieux vaut opter pour le régime réel qui vous permet alors de déduire les charges de vos loyers !

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Par ailleurs, si votre logement a reçu un classement (meublé de tourisme, gîte rural, chambre d’hôtes…) décerné par un organisme accréditeur agréé, et que vos revenus n’excèdent pas 81 500 €, vous êtes éligible à un abattement de 71 %.

Au-dessus de 23 000 € de revenus par an, vous êtes redevable des cotisations sociales : CSG, CRDS.
Enfin, la taxe de séjour, en vigueur dans de très nombreuses régions touristiques, doit être versée par vos locataires ; il vous incombe de la reverser à la commune.

Assurance, mise en location, trucs et astuces : ce qu’il faut savoir !

Préalablement à la mise en location, contactez votre assureur pour modifier vos contrats : vérifiez que la garantie de responsabilité civile couvrira bien tout accident corporel qui aurait lieu dans la maison, et que vous bénéficiez d’une protection contre les incendies et les dégâts des eaux.

Mise en location : les formalités

Ensuite, il vous faut mettre votre bien sur le marché : les plateformes en ligne vous accompagnent dans vos démarches. Elles fournissent la plupart du temps des modèles de contrat : le bail est en effet obligatoire, même pour les locations de courtes durées. Produit en 2 exemplaires, il doit comprendre au minimum :

l’ensemble des tarifs (loyer, charges, montant de la caution et de la taxe de séjour) ;
la durée de la location avec les dates d’arrivée et de départ des locataires ;
l’adresse du bien loué ;
et enfin, son descriptif complet, avec, le cas échéant, la mention des services proposés en plus (ménage, entretien régulier de la piscine ou du jardin par exemple). Il servira de support à l’état des lieux que vous mènerez avec vos locataires à l’entrée et à la sortie du bien.

La réservation donne lieu en règle générale au versement d’arrhes ; le dépôt d’une caution doit également être prévu. Habituellement d’un montant de 20 % du total du prix de la location, le propriétaire peut néanmoins en fixer librement le montant.

Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et vous souhaitez en profiter pleinement ?

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Préalablement à la mise en location, contactez votre assureur pour modifier vos contrats.

Pour leur confort de tous, guidez vos locataires !

Quelques astuces pour que votre expérience de la location soit couronnée de succès : certaines paraissent très simples, mais elles sont la garantie d’un séjour agréable pour vos locataires… Et d’un esprit libre pour vous !

Certaines prestations sont indispensables pour convenir à vos locataires : une bonne connexion internet et un équipement de la maison suffisamment généreux (couverts et ustensiles de cuisine, linge de maison, literie si vous la fournissez) font partie des éléments à soigner en priorité ! Aussi, laissez à portée de main, facilement accessibles :

les modes d’emploi de vos appareils électroménagers ;
un document indiquant l’emplacement des arrivées d’eau, de gaz, les compteurs, etc. ;
des piles, des ampoules de rechange et une lampe de poche ;
le code Wi-Fi ;
les coordonnées du médecin, de l’hôpital, de la pharmacie les plus proches ;
enfin, n’hésitez pas à laisser des informations sur votre région : commerçants, jours de marché, restaurants…

Conservez votre jardin secret

Votre résidence secondaire contient des objets que vous ne souhaitez pas laisser à la disposition de vos locataires ? Ménagez une zone qui leur restera inaccessible pour stocker vos biens : placard fermant à clé, grenier ou cave verrouillés. Vous pouvez également investir dans un petit coffre-fort.

Idéalement, connaître sur place une personne de confiance, qui connaît votre maison et serait disponible en cas de besoin (remise des clés et présence lors des états de lieux en votre absence, ou encore dépannages d’urgence sur les appareils électroménagers ou l’internet, par exemple) est une bonne solution pour louer votre résidence secondaire en toute sérénité. Sachez que de nombreux professionnels, à leur propre compte ou au sein d’agences de gardiennage ou de conciergerie, peuvent vous apporter leur aide. Consultez les petites annonces dans votre journal local !

Louez l’esprit tranquille

En l’absence d’une personne de confiance, vous pouvez également investir dans un coffre à clé : sécurisée par un code unique, cette boîte se fixe à l’extérieur de votre maison. Résistants à toutes les tentatives d’effraction, les coffres à clés sont une solution fiable pour permettre à vos locataires de récupérer vos clés en votre absence. Très robustes, les boîtes à clé nécessitent simplement une inspection régulière au niveau des molettes permettant de former les codes, afin de s’assurer qu’elles ne sont pas grippées.

Louer votre résidence secondaire comporte de nombreux avantages : couvrir les charges, engranger un bénéfice, valoriser la maison via des travaux qui peuvent vous faire espérer à terme une belle plus-value sur votre résidence secondaire… La procédure est facilitée par la vogue des locations saisonnières et les plateformes web : plus de raison de s’en priver !