Impôt et fiscalité des résidences secondaires

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Les résidences secondaires obéissent à des règles fiscales différentes des résidences principales. En France, environ un logement sur dix est une résidence secondaire, une spécificité liée à l’importance du tourisme dans l’Hexagone. Mais quels sont le mode d’imposition et la fiscalité des résidences secondaires ?

 

Quels sont les impôts pour une résidence secondaire ?

Tout comme les résidences principales, les résidences secondaires sont soumises à deux types d’impôts, même si elles ne sont pas habitées une grande partie de l’année :

  • la taxe d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères ;
  • la taxe foncière.

La taxe d’habitation, qui ne sera plus prélevée sur les résidences principales à compter de 2023, demeure pleinement due pour les résidences secondaires. Elle est d’ailleurs généralement plus élevée que pour une taxe d’habitation sur résidence principale. Cette taxe sera renommée THRS (taxe d’habitation sur les résidences secondaires) à compter de 2023.

 

La taxe foncière, quant à elle, peut faire l’objet d’un abattement ou d’une exonération si le propriétaire est âgé de plus de 75 ans et qu’il perçoit des revenus modestes. À noter que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), généralement comprise dans la taxe foncière, est due, et ce quel que soit le volume de déchets collecté.

 

La redevance audiovisuelle, quant à elle, ne concerne que les résidences principales.
La résidence secondaire ne donne droit à aucun crédit d’impôt, même en cas de réalisation de travaux. Aucune exonération ni aucun plafonnement ne sont par ailleurs prévus, notamment pour les droits de succession et le calcul de l’ISF (impôt sur la fortune). La résidence secondaire entre donc pleinement dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière, sans l’abattement de 30 % dont la résidence principale bénéficie.

Quels impôts pour une résidence secondaire en location ?

La mise en location d’une résidence secondaire ne donne droit à aucune exonération d’impôt. Toutefois, si les loyers perçus sont inférieurs à 33 100 euros par an, le propriétaire peut prétendre au régime de la microentreprise, et ainsi bénéficier d’un abattement de 50 % sur les sommes perçues. Il pourra également opter pour le régime réel si les sommes perçues sont supérieures à 33 100 euros ou si ses charges dépassent 50 % des loyers perçus.

À noter : Il existe également un régime fiscal avantageux pour les chambres d’hôtes, les meublés de tourisme et les gîtes ruraux. Dans la limite de 81 500 euros de revenus annuels, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement de 71 % sur les loyers perçus. L’imposition sur les résidences secondaires dépend donc en grande partie du régime fiscal choisi en amont.

 

La taxe sur les logements vacants

La TLV, ou taxe sur les logements vacants, est un impôt local visant à taxer les propriétaires de logements vides. Dans certaines communes situées en « zone tendue », tout propriétaire d’un bien inoccupé depuis au moins un an est redevable de cette taxe. En ce qui concerne les résidences secondaires, c’est l’administration qui décide au cas par cas quel logement est considéré comme vacant ou non. La taxe d’habitation et la taxe sur les logements vacants ne sont généralement pas prélevées ensemble.

Le montant de la taxe sur les logements vacants se base sur la valeur locative du logement. Il est de 12,5 % la première année et de 25 % les années suivantes.

 

Il est toutefois possible de bénéficier d’une exonération de TLV si :

  • le logement est mis en location au prix du marché mais ne trouve pas preneur ;
  • le logement n’est pas à usage d’habitation ;
  • le logement est occupé au moins 3 mois consécutifs par an ;
  • le logement est soumis à la taxe d’habitation.

 

L’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire

La plus-value issue de la revente d’une résidence secondaire est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %. Le total de l’imposition sur la plus-value d’une résidence secondaire s’élève donc à 34,5 %. Depuis 2013, il existe également une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 €. Deux exceptions permettent toutefois de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire :

  • Être propriétaire du bien depuis plus de 22 ans : suppression de l’impôt sur le revenu de 19 %.
  • Être propriétaire du bien depuis plus de 30 ans : suppression des prélèvements sociaux de 15,5 %.

 

Quels crédits d’impôt pour une résidence secondaire ?

Dans la plupart des cas, les crédits d’impôt pour travaux ne s’appliquent qu’aux résidences principales. Il existe toutefois des dispositifs de défiscalisation d’une résidence secondaire qui permettent de faire des économies :

  • La TVA réduite à 5,5 % si le logement est achevé depuis plus de deux ans, si le chantier ne porte pas sur plus de la moitié du gros œuvre, et si les travaux n’augmentent pas la surface du bien de plus de 10 %. Il n’est possible de bénéficier de la TVA à 5,5 % que si les travaux sont effectués et facturés par une entreprise.
  • Le statut LMNP : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus si ces derniers ne dépassent pas 33 100 euros par an.
  • Les primes énergie : il est possible d’obtenir une déduction fiscale pour résidence secondaire en effectuant des travaux destinés à améliorer les performances énergétiques du logement. Les résidences secondaires sont en effet éligibles aux primes énergie pour différents types de travaux : isolation des murs, de la toiture ou du plancher, installation d’une VMC, achat d’une pompe à chaleur ou d’un ballon thermodynamique, pose de fenêtre en double ou triple vitrage, etc.

Dans la plupart des cas, les crédits d’impôt pour travaux ne s’appliquent qu’aux résidences principales. Il existe toutefois des dispositifs de défiscalisation d’une résidence secondaire qui permettent de faire des économies.

Résidence secondaire à l’étranger et imposition

La fiscalité d’une maison secondaire dépend en grande partie du pays dans lequel elle se trouve. De nombreux propriétaires décident d’ailleurs d’investir dans une résidence secondaire en dehors de la France, afin de profiter d’un immobilier plus abordable, d’un cadre de vie agréable, d’un coût de la vie moins élevé et d’une fiscalité attractive. L’impôt sur une résidence secondaire à l’étranger dépendra des règles fiscales en vigueur dans le pays choisi.

 

Par ailleurs, il n’est pas obligatoire de déclarer sa résidence secondaire aux impôts français dès lors que celle-ci ne produit pas de revenus, c’est-à-dire qu’elle n’est pas louée. Toutefois, cette règle ne s’applique qu’aux propriétaires dont le patrimoine est inférieur au seuil fixé par l’administration fiscale, soit 1 300 000 €. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) se calcule en effet sur la totalité du patrimoine mondial.

Quelle déduction fiscale pour une résidence secondaire ?

Les propriétaires d’une résidence secondaire employant un jardinier, une aide-ménagère ou toute autre aide de services à la personne peuvent bénéficier d’un avantage fiscal. La déduction d’impôt pour une résidence secondaire est la même que pour une résidence principale. À savoir que l’emploi d’un salarié à domicile ouvre le droit à un avantage fiscal de l’ordre de 50 % des dépenses engagées, peu importe qu’il s’agisse d’un emploi dans la résidence principale ou secondaire du contribuable. Une condition à respecter toutefois : le logement doit être situé en France. Cet avantage de 50 % prend la forme d’un crédit d’impôt pour résidence secondaire.

Comment déclarer une résidence secondaire aux impôts ?

Pour les impôts, il existe deux types de résidences : la résidence principale, et la résidence secondaire. Est considérée comme résidence secondaire une résidence vide ou mise en location, utilisée ou non en complément d’une résidence principale.

 

Pour les impôts, il existe deux types de résidences : la résidence principale, et la résidence secondaire. Est considérée comme résidence secondaire une résidence vide ou mise en location, utilisée ou non en complément d’une résidence principale.

 

Il est cependant conseillé de déclarer la totalité de ses biens aux impôts en remplissant un formulaire de déclaration. Ce dernier permet de connaître à l’avance les taxes et impôts à payer, notamment la taxe d’habitation et la taxe foncière. Dans le cadre d’une location de résidence secondaire, une taxe de séjour est également à payer.

 

Transformer sa résidence secondaire en résidence principale pour défiscaliser

Aux yeux de l’administration fiscale, un contribuable ne peut posséder qu’une seule et unique résidence principale. À la revente, cette dernière n’est pas taxée, contrairement à une maison secondaire, dont la plus-value peut être ponctionnée jusqu’à 50 % en fonction de son montant. D’où l’intérêt de transformer sa résidence secondaire en résidence principale pour défiscaliser. Pour ce faire, il convient en premier lieu d’effectuer un changement d’adresse auprès de l’administration fiscale, de la banque, des assurances, etc. Mais ce n’est pas tout, car le déménagement doit être réel et permanent. L’administration fiscale vérifie en effet de nombreux aspects afin de s’assurer que les règles sont respectées. Parmi elles, les factures d’électricité témoignant d’une occupation réelle du logement, la durée d’occupation avant la revente, etc.

 

Transformer sa résidence secondaire en résidence principale peut donc être fiscalement intéressant, à condition toutefois de réellement déménager.