La gestion de patrimoine immobilier : ce qu’il faut savoir

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L’immobilier est un placement qui continue à être plébiscité par les investisseurs, privés comme professionnels. Et cet engouement pour l’investissement immobilier se renforce malgré les crises, ou peut-être surtout en temps de crise. La réputation de la pierre comme valeur refuge semble ne jamais se démentir… à condition toutefois de faire les bons choix dans le domaine de la gestion de son patrimoine immobilier. Afin de prendre les bonnes décisions pour faire fructifier votre parc immobilier, voici les éléments essentiels à connaître.

Les différentes composantes d’un patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier est constitué, d’une part, des actifs, c’est-à-dire les biens immobiliers détenus par un ménage, et d’autre part, des passifs, c’est-à-dire les dettes liées à ce patrimoine immobilier, comme les prêts pour l’achat d’un logement. Les conseillers en patrimoine immobilier distinguent donc le patrimoine immobilier brut du patrimoine immobilier net.

 

Le patrimoine immobilier brut

Le patrimoine immobilier brut recouvre les actifs immobiliers d’un foyer fiscal. Il peut être de trois types :

  • Le patrimoine immobilier d’habitation qui, comme son nom l’indique, regroupe les résidences principales et secondaires d’un ménage (maisons individuelles, appartements en copropriété).
  • Le patrimoine immobilier professionnel : il s’agit de tous les biens immobiliers servant dans le cadre de l’activité d’une entreprise (bureaux, locaux commerciaux, foncier agricole, entrepôts, etc.).
  • Le patrimoine immobilier destiné à l’investissement locatif : les conseillers en immobilier patrimonial le nomment souvent sous les termes d’ »immobilier de rapport ». Il est constitué de tous les biens immobiliers destinés à la location, soit de longue durée, soit étudiante, soit saisonnière (appartements, maisons, studios, terrains à bâtir, etc.).

 

A savoir : Le patrimoine, un ensemble plus vaste

Le patrimoine immobilier n’est qu’une partie du patrimoine global d’un ménage. Outre les biens immobiliers, le patrimoine global se compose des meubles, des véhicules, des placements financiers, des biens professionnels, des droits d’auteur, de l’usufruit, des objets d’art, etc. Dans le cadre de la gestion de votre patrimoine, parlez-en à votre conseiller afin qu’il puisse vous indiquer les meilleurs placements dans ces différents domaines d’investissement.

 

Le patrimoine immobilier net

Le patrimoine immobilier net correspond au patrimoine immobilier brut auquel sont soustraites les dettes liées à l’acquisition de ce patrimoine, c’est-à-dire les emprunts et les intérêts d’emprunt. Au fil des remboursements de prêts, le patrimoine net augmente donc. Lorsque l’ensemble des dettes liées à l’achat des biens immobiliers ont été remboursées, le patrimoine net équivaut donc au patrimoine brut.

 

 

Les objectifs de la gestion d’un patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier d’habitation n’a d’autres vocations que de vous permettre de vous loger, que cela soit dans votre résidence principale ou dans votre ou vos résidences secondaires – bien qu’il soit possible de tirer profit de la location de ses résidences secondaires lorsqu’on ne les utilise pas. En revanche, les deux autres catégories de patrimoine immobilier, à savoir l’investissement locatif et l’immobilier professionnel, affichent clairement des objectifs de rentabilité. Pour cela, un bon gestionnaire de parc immobilier doit vous permettre de :

  • Déterminer les meilleurs placements immobiliers en fonction de votre situation et des évolutions à attendre du marché.
  • Rentabiliser vos investissements immobiliers afin d’augmenter le plus rapidement possible votre patrimoine net et donc le retour sur investissement.
  • Bénéficier des nouvelles opportunités, des nouveaux dispositifs fiscaux, afin d’améliorer la rentabilité de vos investissements immobiliers.

 

Les étapes indispensables pour rentabiliser ses investissements fonciers

La gestion patrimoniale de l’immobilier n’est pas réservée aux grandes fortunes qui investissent dans de l’immobilier de prestige ou professionnel. Voici une stratégie en trois étapes pour réussir à gérer votre patrimoine immobilier de manière efficace, optimale et sécurisée.

 

Étape n° 1 : effectuez un bilan de votre patrimoine

Faire un bilan de son patrimoine actuel permet de déterminer vos objectifs en étant réaliste. Le fait de connaître précisément la situation de votre ménage, en termes de patrimoine global, vous aidera à vous projeter dans l’avenir. Ce bilan patrimonial doit prendre en compte :

  • Les actifs d’ores et déjà acquis, dans les différentes catégories (immobilier, foncier, placements financiers, collections, etc.).
  • Le passif actuel et futur (il est ainsi essentiel de prendre en compte des coûts futurs qui peuvent s’ajouter aux charges actuelles du ménage : naissance d’un ou plusieurs enfants, études des enfants les plus grands, soins ou hébergement d’une personne dépendante, etc.).

 

 

Si vous avez du mal à effectuer ce bilan, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller spécialisé en gestion et patrimoine immobilier, qui saura vous aider à ne rien oublier. Une fois ce bilan effectué, il est possible de réfléchir aux objectifs.

 

Étape n° 2 : déterminez clairement vos objectifs en termes de patrimoine immobilier

Quel que soit le montant de son patrimoine global, chacun peut bénéficier de conseils pour le faire fructifier. Toutefois, pour être bien conseillé, il faut tout d’abord avoir une idée claire des objectifs que vous souhaitez atteindre, que cela soit à court ou à moyen terme. Avoir en tête des objectifs clairs pour votre patrimoine vous permet de vous adresser aux professionnels spécialisés dans ces domaines, et par conséquent de parvenir à votre but plus rapidement, en étant mieux conseillé. L’investissement dans le patrimoine immobilier peut avoir pour objectif :

  • L’accession à la propriété pour les personnes locataires de leur logement.
  • L’augmentation de ses revenus par l’investissement locatif.
  • La défiscalisation d’une partie de ses revenus en investissant dans des biens immobiliers éligibles à des dispositifs fiscaux intéressants (les fameuses lois Censi-Bouvard, Pinel, Denormandie, etc.).
  • La diversification de ses revenus en investissant dans l’immobilier professionnel ou le foncier agricole, afin d’éviter de subir des pertes liées aux risques de certains investissements, notamment financiers.
  • La préparation de sa retraite en investissant dans l’immobilier de rapport ou dans l’acquisition de sa future résidence principale.
  • L’anticipation de la transmission de son patrimoine à ses descendants.

 

La détermination de votre objectif principal vous permettra de vous adresser au conseiller compétent en la matière.

Avant de vous lancer dans un placement immobilier, quel qu’il soit, il est indispensable d’étudier attentivement les critères qui peuvent faire d’une opportunité un bon investissement ou au contraire une perte sèche.

Étape n° 3 : analysez les différents critères pour bien choisir vos placements

Avant de vous lancer dans un placement immobilier, quel qu’il soit, il est indispensable d’étudier attentivement les critères qui peuvent faire d’une opportunité un bon investissement ou au contraire une perte sèche. Les éléments à prendre en considération sont :

  • Les éventuels coûts liés à un placement immobilier : les intérêts bancaires et l’assurance emprunteur en cas de souscription d’un prêt pour l’acquisition d’un bien ; les frais de notaire ; les honoraires des intermédiaires (frais d’agence) ; les travaux de rénovation ou de transformation en cas d’acquisition d’un bien immobilier ancien ; les charges de copropriété ; la taxe foncière ; les diverses assurances obligatoires (habitation, loyers impayés) ; la fiscalité liée aux revenus locatifs, etc.
  • Le marché immobilier et les évolutions à en attendre : que vous souhaitiez acquérir un bien immobilier pour en faire votre résidence principale, pour le louer ou pour bénéficier de dispositifs de défiscalisation, il est indispensable de vous intéresser au marché de l’immobilier local. Obtenez le plus d’informations possible sur l’évolution récente des prix de cession et/ou des loyers, la situation du marché en termes d’offre et de demande, les projets en cours (amélioration des accès routiers, implantation d’une entreprise, développement d’une université, etc.).
  • Une simulation de la rentabilité de votre placement immobilier : pour vous éviter les déconvenues (par exemple, investir dans un bien que vous aurez du mal à revendre ou à louer), il est impératif de vérifier en amont la rentabilité de votre investissement. Assurez-vous que vous achetez votre résidence principale dans une zone attractive où la revente (avec plus-value) sera facile, ou que vous investissez dans un bien mis en location dans une ville où la demande de biens en location est forte. De même, faites en sorte de vous prémunir contre les impayés en cas de location.

 

Toutes ces informations vous aideront à faire le bon choix au bon endroit. Vous pouvez les obtenir auprès des agences immobilières du secteur ou de votre conseiller en gestion patrimoniale de l’immobilier.

Le choix d’un conseiller en gestion de patrimoine immobilier

Si vous vous sentez dépassé par toutes les données à prendre en compte pour ne pas vous tromper dans vos investissements immobiliers, il peut être judicieux de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine foncier. Son métier étant d’être au courant des opportunités, de connaître les derniers changements dans la législation fiscale, de savoir anticiper les évolutions du marché, il est le mieux à même de vous aider à déterminer vos objectifs et à les atteindre, bien plus rapidement et efficacement que si vous vous en chargiez vous-même. De plus, la gestion d’un parc immobilier peut être particulièrement chronophage au quotidien : la confier à un professionnel vous fera gagner à la fois du temps et de l’argent. Vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant ou salarié dans une banque, dans un cabinet comptable ou encore dans une agence immobilière. La profession de conseiller en gestion de patrimoine est strictement encadrée par la loi. Le conseiller auquel vous faites appel doit obligatoirement être immatriculé auprès de l’Orias (organisme pour le registre des intermédiaires en assurance, banque et finance).