Financement et investissement dans une résidence secondaire

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Investir dans sa résidence secondaire est un investissement de choix, que ce soit pour préparer sa retraite, se constituer un patrimoine immobilier ou réaliser un investissement locatif. Le processus est identique à l’achat de sa résidence principale, à l’exception du mode de financement.

Les avantages d’un investissement dans une résidence secondaire

L’achat d’une résidence secondaire offre de multiples possibilités : sortir de la ville le temps d’un week-end, passer des vacances en famille ou entre amis tout en profitant d’une région coup de cœur. Il représente aussi l’opportunité de se constituer un patrimoine que l’on transmettra à ses enfants. Non seulement on capitalise de l’argent, mais en plus on réalise généralement toujours une plus-value en cas de revente. Par ailleurs, un investissement dans une maison secondaire est le moyen le plus sûr de préparer sa retraite. La vente de la résidence principale à terme constituera une épargne intéressante pour compléter ses revenus. Enfin, l’investissement peut être locatif afin d’amortir le prêt immobilier et les frais inhérents à la propriété.

 

Anticiper les coûts

Il ne faut pas se leurrer, l’acquisition d’une résidence secondaire génère des coûts supplémentaires. À cet égard, un investissement dans le neuf présente plusieurs atouts : des frais de notaire réduits à 2 ou 3 % du prix d’achat, pas de travaux d’entretien lourds pendant un certain nombre d’années. Les garanties d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) offrent une bonne sérénité financière pendant les 10 années à venir : pas de vice caché non couvert, pas de remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude, pas de ravalement de façade à prévoir.

 

Parmi les frais incompressibles, il faut tout de même anticiper des dépenses incompressibles : aménagement et ameublement du logement, abonnements d’énergie, d’eau, d’accès à Internet, assurances, frais de déplacement, taxe foncière, taxe d’habitation (seules les résidences principales en sont exonérées). On estime ainsi que le coût annuel s’élève à environ 1 % du prix de l’investissement pour une petite surface, 4 % pour une maison secondaire. Et en cas de travaux de rénovation éventuels, ils ne donneront pas droit aux différentes aides ou réductions d’impôts prévues pour une résidence principale. Attention également, en fonction des revenus ou du patrimoine immobilier, une résidence secondaire peut occasionner une imposition sur la fortune immobilière. De plus, certaines communes appliquent des taxes sur les logements vacants. Il y a lieu de se renseigner à la mairie avant d’investir.

 

Toutefois, un investissement locatif pour sa résidence secondaire assurera une bonne rentabilité. Elle est estimée à environ 2,5 % pour un appartement ou une maison avec jardin, mais elle peut vite grimper à 4 % dans une station de ski. De quoi amortir les frais.

 

Choisir le mode de financement de sa résidence secondaire

Selon le baromètre LPI-SeLoger 2019, l’investissement moyen des Français dans leur résidence secondaire est en moyenne de 245 200 €. Les préférences géographiques vont vers les zones rurales ou les petites villes (moins de 100 000 habitants), souvent à moins de 100 km de la résidence principale pour s’y rendre le temps d’un week-end.

 

Plusieurs modes de financement pour sa résidence secondaire sont possibles :

  • L’achat au comptant à l’aide de son épargne est l’idéal si aucun investissement locatif n’est prévu.
  • Le prêt immobilier classique représente un avantage dans le cadre d’un investissement locatif. 12 % des propriétaires de résidence secondaire ont d’ailleurs fait ce choix. Ils peuvent déduire des revenus locatifs les intérêts du prêt. Les taux immobiliers pour une résidence secondaire, identiques à ceux d’une résidence principale, sont actuellement très bas. La durée de remboursement est également identique. Depuis le 1er janvier 2021, elle peut s’étaler jusqu’à 27 ans au lieu de 25 ans. Les conditions d’octroi sont similaires : un apport représentant au moins les frais de notaire, un taux d’endettement de 35 %, assurance de prêt comprise. Un rachat de crédit peut également s’envisager. Il permet de ne détenir qu’un seul prêt immobilier à un taux attractif et ne payer qu’une seule assurance de prêt. Il faudra prendre en compte la situation du premier crédit. Le rachat sera intéressant s’il intervient dans le premier tiers de remboursement. Les pénalités de remboursement anticipé du premier crédit immobilier pèseront aussi dans la balance.
  • Le prêt hypothécaire s’il y a une résidence principale constitue une bonne garantie pour la banque. Il finance jusqu’à 70 % de la valeur de la résidence principale l’acquisition de la résidence secondaire, parfois 110 %selon les banques. L’opération est possible si la résidence fiscale est en France, si elle appartient en nom propre au propriétaire et si ses revenus sont déclarés en France. Dans le cas où il y aurait plusieurs propriétaires, en nue-propriété et en usufruit, ils seront obligatoirement cautions solidaires du prêt. La durée de remboursement du prêt hypothécaire pour la résidence secondaire pourra atteindre 35 ans.
  • Le prêt épargne logement ouvre droit à un prêt pour sa résidence secondaire s’il a été ouvert avant le 1er mars 2011. En revanche, le propriétaire ne pourra pas la louer.
  • L’achat en SCI permet de souscrire à plusieurs un prêt immobilier. Chaque copropriétaire détient un nombre de parts à hauteur de sa participation financière. La solvabilité de chacun sera étudiée, mais la capacité d’emprunt sera supérieure.

Bon à savoir : les prêts aidés type PAS (Prêt accession sociale), prêt à taux zéro ou prêt conventionné sont exclus du financement d’une maison secondaire.

Les prêts aidés type PAS (Prêt accession sociale), prêt à taux zéro ou prêt conventionné sont exclus du financement d’une maison secondaire.

Amortir sa résidence secondaire

Si réaliser un investissement locatif est intéressant sur la durée, il faudra bien choisir son emplacement pour qu’il soit rentable. La résidence secondaire devra être à proximité des loisirs, des commerces et des transports. Et surtout, à l’abri de toute nuisance. Les séniors privilégient le calme. Pendant les périodes de vacances scolaires, les familles préféreront également les lieux offrant des activités pour leurs enfants. Les stations de ski offrant des activités en dehors des périodes enneigées auront plus de chance d’attirer du monde. En choisissant une station balnéaire ou un village sur la côte, le bien immobilier prendra aussi de la valeur.

 

La fiscalité d’une résidence secondaire locative

Le propriétaire qui obtient le statut de LMNP pourra créer des revenus défiscalisés. Pour cela, les revenus locatifs ne devront pas dépasser 23 000 € par an et ne représenter que 50 % des revenus professionnels annuels. Un investissement Censi-Bouvard dans une résidence de services permet par exemple de déduire jusqu’à 11 % du prix d’achat si le bien est loué pendant 9 ans.

 

Ces revenus ne se déclarent pas comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). S’ils ne dépassent pas 32 600 € annuels, le propriétaire pourra opter pour la micro-entreprise. Ses recettes seront alors imposées sur l’impôt progressif sur le revenu, mais après un abattement de 50 %. S’il obtient le classement de sa résidence secondaire comme meublé de tourisme, l’abattement forfaitaire atteindra même 71 %.

 

La revente de sa résidence secondaire n’est pas soumise au même régime fiscal que la résidence principale. Il dépend de la durée de détention et de la plus-value réalisée. Si la plus-value représente entre 15 000 et 50 000 €, le taux d’imposition atteindra 19 % et les prélèvements sociaux 15,5 %, sauf à revendre au bout de 22 ans pour être exonéré partiellement ou 30 ans pour être exonéré totalement.

 

Au-delà d’une plus-value de 50 000 €, il y aura une surtaxe. Pour abaisser l’imposition, le propriétaire pourra engager des travaux (rénovation, agrandissement) qui pourront être déduits. Mais s’il n’est pas propriétaire d’une résidence principale ou que son revenu fiscal de référence le permet, il ne paiera peut-être pas d’impôts sur la plus-value.

 

 

Transmettre sa résidence secondaire à ses enfants

Si le projet est de transmettre la résidence secondaire à ses enfants, il vaudra mieux envisager de le faire progressivement pour leur éviter les droits de succession. Il est ainsi conseillé de procéder à une donation jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans. Elle peut être réalisée en nue-propriété afin de conserver l’usufruit du bien et la perception des loyers éventuels.

 

L’autre solution est la SCI. La transmission sera identique à la donation par tranche de 100 000 € tous les 15 ans. L’avantage est que le propriétaire demeure décisionnaire en tant que gérant de la SCI.