Comment obtenir un prêt immobilier pour sa résidence secondaire ?

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L’achat d’une résidence secondaire est un vrai investissement dans tous les sens du terme. Et comme pour l’achat d’une résidence principale, la question de l’endettement est un paramètre à prendre en compte. Il existe cependant plusieurs solutions pour financer son futur pied-à-terre.

Définir son projet de résidence secondaire

Investir dans une résidence secondaire en France ou à l’étranger suppose que l’on y passera une grande partie de ses vacances. Le tout est de savoir si l’on opte pour un coin de verdure à partager avec sa famille ou avec des amis, pour un appartement situé dans un centre-ville animé au bord de la mer, pour un chalet à la montagne ou un bungalow dans une résidence de tourisme. Si l’on considère, qu’en moyenne, la durée d’occupation d’une résidence secondaire est de 44 jours par an, il peut être astucieux de penser à la louer le reste du temps. Dans cette optique, le bien se louera plus facilement s’il est bien situé (transports, commerces, plage, loisirs, au pied des pistes, etc.). En fonction des critères préalablement définis, plusieurs possibilités de financement sont possibles.

 

Puiser dans son épargne

Recourir au prêt immobilier pour une maison secondaire n’est pas forcément une bonne idée lorsque l’on dispose d’une épargne conséquente. La rémunération d’une assurance-vie par exemple sera inférieure au rendement à long terme d’une résidence secondaire. Il est même conseillé de renoncer à un crédit immobilier dès lors que le taux d’intérêt ajouté au taux d’assurance de prêt est supérieur au taux d’intérêt de son placement financier. D’autant que les intérêts produits par le taux du prêt immobilier pour une résidence secondaire ne seront pas déductibles des impôts.

 

Même si l’on ne retire aucun revenu de sa résidence secondaire, un investissement dans la pierre reste une valeur sûre. Il générera toujours, en principe, une plus-value en cas de revente. Cependant, il ne faut pas perdre de vue que le taux d’imposition pour la plus-value d’une résidence secondaire n’est pas la même que pour sa résidence principale. Il s’élève à 19 % avec un abattement de 6 % linéaire à partir de la 6e année, sans compter les prélèvements sociaux (17,2 %). Mieux vaut donc la garder au moins 22 ans pour être exonéré partiellement et 30 ans pour l’être intégralement. Toutefois, si le propriétaire la vend au bout de deux ans pour financer l’achat de sa résidence principale, il ne sera pas assujetti à ces taxes.

 

Emprunter : les prêts immobiliers compatibles avec une résidence secondaire

Les prêts existants pour une résidence principale ne peuvent pas financer l’achat d’une résidence secondaire. C’est le cas notamment des prêts aidés : prêt à l’accession sociale, prêt à taux zéro, prêt conventionné. Seul le prêt immobilier classique peut être souscrit. En revanche, les taux pour un crédit immobilier destiné à acquérir une résidence principale sont identiques au taux du crédit immobilier de votre résidence secondaire. Et comme ils sont actuellement très bas, il y a une véritable opportunité. Le seul frein est le taux d’endettement si un crédit immobilier est déjà en cours. Là encore, plusieurs options existent : le prêt amortissable, le prêt in fine, le prêt hypothécaire ou le PEL.

 

Le prêt amortissable

Un emprunt amortissable pour une résidence secondaire peut se rembourser jusqu’à 27 ans. La durée de remboursement vient effectivement de passer de 25 à 27 ans sur les conseils du HCSF. L’amortissement se compose des intérêts et du capital. Les mensualités sont fixes. Il est même envisageable de regrouper un prêt immobilier en cours avec le nouveau prêt.

 

Le prêt in fine

Dans le cas du prêt in fine, le capital est remboursé lors de la dernière échéance de prêt. Mais les conditions d’octroi sont strictes. La banque demandera entre 30 et 50 % d’apport pour minimiser les risques d’impayé. Certaines d’entre elles y ajouteront un nantissement, c’est-à-dire une garantie (droit sur une valeur mobilière, sur un titre financier, sur un immeuble ou une épargne). Il ne faut pas perdre de vue qu’en cas de fonds insuffisants pour solder le prêt immobilier in fine, la banque saisira la résidence secondaire. L’idéal est de placer les fonds dans une assurance-vie.

 

Le prêt hypothécaire

Dans le cas où la résidence principale est acquise, il est possible de demander un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire. La banque ne prendra ainsi aucun risque à prêter de l’argent. Cette option est envisageable aussi bien pour une résidence secondaire dans le neuf que dans l’ancien. Quelques conditions cependant :

  • Le ou les biens appartiennent en nom propre au propriétaire, une SCI est donc exclue.
  • Les revenus de l’emprunteur doivent être déclarés en France.

Son taux d’endettement sera également pris en compte. Attention, s’il y a plusieurs propriétaires en nue-propriété ou en usufruit, ils seront obligatoirement cautions solidaires. Le prêt hypothécaire est généralement compris entre 50 et 70 % de la valeur de la résidence principale. Toutefois, certaines banques financent à 110 % le projet. La durée de remboursement peut atteindre 35 ans. Attention : les frais de l’hypothèque sont importants.

 

Le plan épargne logement

Si le PEL a été ouvert avant le 1er mars 2011, le titulaire peut parfaitement demander un prêt pour sa résidence secondaire. Prudence toutefois : la location du bien est interdite dans ce cas.

Présenter un bon dossier

Les meilleurs profils obtiendront leur prêt immobilier sans difficulté. Il va sans dire qu’un apport personnel fait partie des critères de décision. Celui-ci devra correspondre à minima aux frais de notaire.

Le taux d’endettement est déterminant. Il est passé de 33 % à 35 % en janvier 2021, assurance de prêt comprise. L’emprunteur a donc tout intérêt à effectuer une simulation de prêt en y intégrant son apport financier. Il pourra faire varier le montant de sa mensualité en modulant la durée du prêt destiné à financer la résidence secondaire. Pour calculer le taux d’endettement, il suffit ensuite d’additionner la mensualité du crédit immobilier avec les autres charges en cours et de déduire la somme obtenue de ses revenus. Il faut savoir que si l’emprunteur a des revenus élevés, l’endettement peut être supérieur.

Enfin, si la résidence secondaire nécessite des travaux de rénovation, le prix de la transaction ajouté au montant des travaux devra rester inférieur à 80 % du prix de vente potentiel.

 

Envisager la mise en location partielle de sa résidence secondaire

La location d’une résidence secondaire n’est pas forcément un argument pour le banquier. Et pourtant, le rendement se situe généralement autour de 2,5 % en louant seulement 6 semaines par an, voire 4 % dans une station de ski. Mais emprunter dans l’optique de payer le crédit de sa maison secondaire avec le fruit des loyers comportera trop de risques pour la banque. Sauf à apporter la preuve que l’ancien propriétaire de la résidence secondaire en tirait des revenus réguliers depuis au moins deux ans. Certaines banques seront alors plus conciliantes.

La location d’une résidence secondaire n’est pas forcément un argument pour le banquier. Et pourtant, le rendement se situe généralement autour de 2,5 % en louant seulement 6 semaines par an, voire 4 % dans une station de ski.

La solution consiste à confier son bien à un professionnel de l’immobilier ou à l’acquérir auprès d’un grand acteur du tourisme type résidence de services. Les revenus fonciers seront à déclarer au fisc. Deux régimes fiscaux s’offrent au propriétaire :

  • Le micro-Bic : dans ce cas, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 50 % dès 70 000 € de revenus locatifs. S’il a le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), les loyers ne pourront pas dépasser 23 000 € annuels.
  • Le régime réel : la déduction des charges est alors possible. Entre les intérêts, la taxe foncière et les assurances, il sera peut-être possible de faire du déficit foncier et payer moins d’impôts, voire pas du tout. Sans compter les éventuels amortissements (une partie du prix d’achat, l’intégralité du mobilier…).

 

Diminuer ses impôts grâce à sa résidence secondaire

Il existe un dispositif fiscal pour investir dans une résidence secondaire tout en diminuant le montant de son imposition. Il s’agit de la loi Censi-Bouvard. Pour en bénéficier, il faut acheter dans le neuf au sein d’une résidence de services. En achetant un bungalow pour le louer par exemple, l’investisseur déduira jusqu’à 11 % du prix de la transaction sur 9 ans. S’il acquiert le statut de LMNP, il pourra même récupérer la TVA, soit au total une réduction de 16 %.

Acheter en SCI

Il est possible de financer l’achat de sa résidence secondaire en SCI. Il est alors plus facile de souscrire un crédit immobilier à plusieurs, membres de la famille ou amis. Chacun possédera un certain nombre d’actions calculées en fonction de son apport financier. La résidence secondaire sera entretenue à hauteur de leur nombre de parts. Et le fruit des loyers éventuels sera partagé. Pour accorder le crédit immobilier, la banque étudiera bien sûr la solvabilité de chaque actionnaire.